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Prévention santé et environnement

Conquérir le marché de la prévoyance sur le crédit immobilier

François Rosso 29 novembre 2017

De plus en plus de mutuelles se mettent en ordre de marche pour conquérir le marché de la prévoyance sur les crédits immobiliers suite aux nouvelles dispositions de résiliations qui seront effectives à partir du 1er janvier 2018 et permettront de faire baisser, pour leurs adhérents, le coût du crédit pour les propriétaires et les accédants à la propriété. Pouvoir proposer une offre mutualiste pour l’assurance emprunteur, c’est aussi accompagner nos adhérents tout au long de la vie.

Lorsque vous souhaitez emprunter pour accéder à la propriété ou pour faire de gros travaux de modernisation, les banques exigent la souscription d’une assurance emprunteur. Cette assurance n’est pas obligatoire. Ce n’est pas la loi, mais les banques imposent cette assurance pour garantir le remboursement des prêts qu’elles accordent. Cette assurance garantit à la banque le remboursement du prêt en cas de décès ou d’invalidité et peut contenir d’autres garanties (arrêt de travail pour accident et maladie, perte d’emploi..). La durée de ce contrat est identique à la durée du crédit immobilier et il prend fin après la dernière échéance de remboursement du prêt.

Les banques proposent la souscription d’un contrat d’assurance groupe qu’elles distribuent en même temps que le crédit qu’elles accordent.

Il était très difficile pour nos adhérents d’obtenir un prêt sans être couvert et sans souscrire le contrat du banquier.

Celles-ci « imposent de fait » leurs conditions et leurs contrats alors que les consommateurs doivent pouvoir choisir librement le contrat d’assurance suite aux actions menées par les associations de consommateurs depuis presque cinquante ans pour faire baisser le coût des crédits immobiliers, en baissant le prix de cette assurance par une information claire et en rendant effective la liberté de choisir son opérateur. Depuis 1978, les lois se sont succédé dans ce but :

– intégrées au Code de la Consommation, les deux lois Scrivener de 1978 et 1979 donnent un cadre à l’obtention d’un prêt immobilier, et imposent aux banques et autres organismes prêteurs de fournir à l’emprunteur un ensemble d’informations sur lesquelles il pourra appuyer sa réflexion avant de s’engager contractuellement. La banque doit joindre à l’offre de prêt une plaquette informative concernant le contrat d’assurance du prêt immobilier exigé. Elle doit aussi expliciter les différentes garanties appliquées et les dispositions de couverture. Ces informations doivent être transmises en même temps que le tableau d’amortissement du prêt ;
– la loi Murcef (mesures urgentes de réformes à caractère économique et financier) du 11 décembre 2001 a conforté l’interdiction au banquier d’imposer son contrat en stipulant dans l’article L 312-1-2 du Code monétaire et financier : « Est interdite la vente ou offre de vente de produits ou de prestations de services groupés, sauf lorsque les produits ou prestations de services inclus dans l’offre groupée ne peuvent être achetés individuellement, ou lorsqu’ils sont indissociables. » ;
la loi Chatel du 28 janvier 2005 oblige les assureurs à informer les consommateurs sur la date de résiliation des contrats d’assurance renouvelables tacitement mais les banques refusent de l’appliquer pour les assurances de prêts en prétextant que c’est un contrat pluriannuel.

L’assurance du prêt immobilier, c’est avant tout un contrat de prévoyance sur la vie et la santé.

Devant l’obstination des banques à ne pas appliquer la législation, il faut trois nouvelles lois pour clarifier la situation :

la loi Lagarde du 1er juillet 2010 précise que l’emprunteur est libre de choisir son assurance de prêt, dès lors que les garanties du contrat choisi sont équivalentes au contrat de la banque ;
la loi Hamon de 2014 permet de résilier à tout moment dans les douze premiers mois qui suivent la signature du contrat ;
l’article 10 de la loi du 21 février 2017, qui s’applique à partir du 1er janvier 2018 à tous les contrats en cours de remboursement, permet de résilier le contrat d’assurance du prêt chaque année lors de la date anniversaire.

L’assurance du prêt immobilier, c’est avant tout un contrat de prévoyance sur la vie et la santé. Elle a une particularité : si le contrat assure les emprunteurs, ceux-ci ne sont pas les bénéficiaires directs car c’est le prêt de la banque qui est protégé. En cas de sinistre (décès, invalidité, arrêt de travail, perte d’emploi, …), c’est bien la banque qui bénéficiera directement du remboursement du prêt, les mensualités seront directement reversées à la banque et donc celle-ci « fait partie du contrat d’assurance de prêt immobilier ». La banque a le droit de choisir les garanties qui font partie de « l’assurance-emprunteur ».

L’action des associations de consommateurs pour faire cesser le quasi-monopole des banques sur l’assurance des prêts immobiliers, très coûteux pour les consommateurs, permet aujourd’hui de faire jouer la concurrence par le droit annuel de résiliation de l’assurance emprunteur.

Ce nouveau droit s’appliquera à partir du 1er janvier 2018 à tous les contrats en cours de remboursement. Il sera enfin possible de résilier annuellement le contrat d’assurance du prêt pour le remplacer par un nouveau contrat moins cher.

Il faudra simplement faire les démarches avant la date anniversaire avec un préavis de deux mois. La loi est claire : « Le prêteur ne peut pas refuser en garantie un autre contrat d’assurance dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent. »

Avec ce nouveau dispositif, les banques voient donc s’éloigner de juteuses recettes et elles mènent une résistance farouche.

Mais l’assurance des prêts est un produit à forte rentabilité pour les banques et les bancassureurs. Le montant annuel des cotisations pour les crédits immobiliers est de plus de 6 milliards d’euros avec une marge bénéficiaire de 40% et même de 70% pour les accédants à la propriété pour les plus jeunes.

Environ 6 millions de personnes ont souscrit, pour leur crédit immobilier, un contrat groupe proposé par leur banque (88% des emprunteurs). Elles peuvent espérer un gain de 500 à 700 euros par année (soit plus de 10.000 euros sur la durée du prêt) en souscrivant un contrat mutualiste et les banques risquent de perdre 2,8 milliards d’euros de profits.

Avec ce nouveau dispositif, les banques voient donc s’éloigner de juteuses recettes et elles mènent une résistance farouche. Le principal reproche qu’elles formulent, c’est la remise en cause de la « mutualisation et de solidarité au sein des contrats » et le risque « d’augmenter le coût du crédit pour les emprunteurs présentant les moins bons profils de risques, c’est-à-dire les plus âgés, les moins aisés ou ceux dont la santé est fragile ». Ce nouveau droit pour les consommateurs favoriserait une certaine catégorie d’emprunteurs et porterait ainsi atteinte au principe d’égalité devant la loi prévu par la Constitution. En invoquant la mutualisation, la solidarité entre les emprunteurs, les banques n’ont pas peur du ridicule.

La Fédération bancaire française et les assureurs des banques demandent l’abrogation de la dernière loi. Ils contestent la rétroactivité de celle-ci qui permet de résilier les contrats en cours. Ils ont saisi le Conseil d’Etat le 27 juillet 2017 qui s’est tourné vers le Conseil constitutionnel le 6 octobre en transmettant une « question prioritaire de constitutionnalité ». Le Conseil constitutionnel doit y répondre dans les trois mois et décider si les nouvelles dispositions sont ou non contraires aux principes énoncés par la Constitution.

Au nom d’une soi-disant mutualisation des risques, les banques gardent encore l’espoir de limiter la concurrence, pour défendre leurs bénéfices, leur magot et continuer à vendre leurs juteux contrats groupe.

Au nom de la liberté, nos adhérents attendent la confirmation de leur droit de choisir librement l’opérateur le moins cher et de réduire ainsi leurs mensualités.

François Rosso